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2025-01-28

注文住宅購入までのプロセスと押さえるべきポイント

 

新築一戸建てを購入する場合は、住みやすさ・暮らしやすさを重視するか?
将来的に売却も視野に入れた資産価値を重視するか?
最初にココが別れ道になります。
なぜなら、
住みやすさ・暮らしやすさを重視する場合は、自分たち家族が住みやすい・暮らしやすい
間取りや設備を取捨選択でいいのですが、
資産価値を重視する場合、売りやすい間取りや設備、何より土地が重視されます。
目安として何年後以降に売却するのか?なども含めて計画が必要になります。

今回は一般的に注文住宅購入までの流れや物件の判断基準、諸経費、押さえるべきポイントを解説していきます。

 

目次
・注文住宅購入までに要する期間
・注文住宅購入までの流れ
・注文住宅購入にかかる諸費用
・注文住宅購入時の押さえるべきポイント
・まとめ

|新築一戸建ての購入までに要する期間

 

 

 

 

-注文住宅を購入するタイミング-

新築一戸建てを購入する年代に関して、国土交通省が発表している「令和5年度住宅市場動向調査」(リンク chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001767858.pdf )
によると30代での購入が最も多く、次に40代、60代と購入者数は少なくなります。 少なくなるとはいっても、
新築一戸建てを購入するタイミングは人それぞれで、結婚や出産といった家族構成の変化や、転職・子どもが小学校に
入学するときなどの生活環境が変わるタイミングで購入するケースが一般的です。

 

-注文住宅を購入(契約)から入居するまでは6ヶ月が目安-

契約までの期間も入れたら目安+6ヶ月 合計12ヶ月

まず初めは総予算をつかむために金融機関へ事前審査をお願いしましょう。ここで0.5ヶ月

注文住宅の場合、敷地が決まってからプランニング(間取図の作成)が始まります。
希望の暮らしのヒアリングからプラン提案までは1.5ヶ月
仕様決めから総予算見積りで1ヶ月

間取り・仕様・価格に納得ができて請負契約となります

注文住宅を購入しようとなれば、住宅展示場や色々な業者のオープンハウスなどイベントに
参加もするでしょう。
業者を絞るとなると業者選定の期間は3ヶ月ほどは最低必要だと思います

そうなると、
業者選定期間3ヶ月、契約前期間3ヶ月、契約から完成引渡し6ヶ月の合計12ヶ月は必要になります。

ただし、これはスムーズにいった場合なので、初めての注文住宅の場合は悩んだり情報収集したりの
時間も必要になるでしょうし、家族の時間を家づくりのみに集中するのも難しいでしょうから、
期間にはもう少し余裕を持つと良いでしょう

 

 

 

 

|注文住宅購入までの流れ

注文住宅購入までの流れは以下になります

1.情報収集・好みの業者(3~5社程度)を見つける
2.物件を見学する
3.業者に相談をする・業者の話を聞く
4.任せたい業者を絞る
5.総予算を決める
6.土地探し
7.プラン作成依頼
8.総額見積り
9.土地契約
10.建物請負契約
11.住宅ローン申込
12.土地決済
13.実施設計期間
14.工事期間
15.建物完成→登記
16.融資実行
17.引渡し・入居

 

-情報収集・好みの業者(3~5社程度)を見つける-

まずは、あなたの好みの建物を作っている業者を見つけましょう。できることなら、建築予定地から車で1時間から1.5時間程度の
範囲にある業者がいいでしょう。
家はつくって終わりではなく、永年住み続ける為アフターメンテなどでずっと付き合い続けますから、車で1.5時間以上となると、
新築時以外だと意外とすぐに動いてくれなくなる危険があります。
○○カウンターなど、業者無料紹介所のような所がありますが、あまりお勧めしません。
なぜなら、無料で紹介してくれますが、あなたの情報を業者には有料で売っていて、その業者と契約成立したら
さらに成約料を取りますから、購入するあなたは高い買い物をすることになります。
あなたが直接、気になった業者に連絡を取った方がお値打ちに買い物できるのは言うまでもありませんよね。

 

-物件を見学する-

3~5社に絞れたら、順番に物件を見学しに行きましょう。
モデルハウスなどがよくありますが、モデルハウスを見た後には実際のお客様の実例(オープンハウス)も必ず見ましょう。
オープンハウスを見学する目的は、
そのお家のオーナーがどんな希望で間取りを作成してもらったのか?
何を重要視して家づくりをしてきたのか?参考になる情報がもらえます。

また、その業者の通常の仕様がどのようなものなのか?がリアルに見れるからです。

 

-業者に相談をする・業者の話を聞く-

モデルハウスや物件実例を見て、業者の考え方や性能・価格帯に惹かれたら
あなたが希望する家づくりについて、いよいよ相談にのってもらいましょう。

業者サイドからも色々な話が聞けますので、メモを取りながら聞くのもおススメします
(録音する場合は、一言許可をもらってくださいね)
家に帰って改めて考える時にメモは大いに役立つはずです。

 

 

 

 

-任せたい業者を絞る-

いよいよ本格的に家づくりが始まります
できたら1社に絞っておきたいですね(無理なら2社)

申込金が必要な場合もありますので、よほどの事が無い限りこの業者がいい!という業者を絞り込んでください。
チェックシートで絞るのもいいですね

 

-総予算を決める-

あなたが家づくりにおける使ってもよい安全予算の総額をしっかり把握します。
FPをしてくれる業者であれば良いですが、そうでなければ専門家に依頼しましょう
限界予算を把握し、安全予算で家づくりをする
決して借りれる予算で家づくりをしないように気を付けてください
最低でもあなたの平均寿命の80歳、85歳までは計算してもらいましょう

 

-土地探し-

総予算が決まったら土地を探します。
この時に気を付けることは、総予算-土地=建築費用 とならないようにしてください。
注文住宅を買うあなたは、家に重点をおいているはずですよね。
であれば、総予算-建築費用=土地 とならなくてはいけません。

なので、理想の家を買う場合は土地は多少の妥協は必要です。
とは言え、安ければいい土地、にもなりませんので、必ず意中の建築業者と土地を探しましょう

 

-プラン作成依頼-

よい土地が見つかったら、プランの作成依頼をしましょう
この時にプラン申込(有料の場合もある)をしましょう
土地を押さえつつ、気に入るプランになるかどうか?大事な時です。

土地は手を挙げた順(買付証明)に購入権利がありますので、
場合によってはプラン前に土地購入意思を表す必要がありますが、
その為に土地選定を建築業者と一緒に行っていますので、業者とよく相談をしてください。

 

-総額見積り-

気に入った間取りになって、仕様その他の諸経費も含んだ総額を確認しましょう
建築業者に支払う金額のみではなく、登記費用や火災保険、購入予定の家具や家電、引っ越し費用に至るまで、
全てを含めた金額が総額です。

総額に納得出来たらいよいよ建築請負契約へと進みます

-建物請負契約・住宅ローン申込・土地決済-

建築請負契約を締結したら、住宅ローンの本申込をして、土地決済を済ませます。
事前審査を通した金融機関であれば、あなたの条件が変わらない限り本申込は問題なく通過するはずです。

本審査が通過したら、まずは土地の決済をして土地の名義をあなたに変更します。

外装や内装、電気配線やコンセント、細かな打合せも始まっていきます。

 

-実施設計期間-

建築請負契約が済んだ後は業者は実施設計を進めて工事着工できるように準備を進めていきます。
構造計算、長期優良住宅、一次消費エネルギー計算、外皮計算、様々な設計が進んでいきます

 

 

 

 

-工事期間-

外装や内装、設備に至るまでの細かな打合せが終わったら、いよいよ工事に入ります。
基本的に、全ての決めごとは工事開始前に行います、これを業界では「全決め着工」と呼んでいます。
とは言え、工事中に変更したくなるという事もあるでしょう。
その時は思った瞬間に、営業さんか現場監督(工務)さんへ伝えましょう。
変更可能なことは対応してくれます。
変更のお願いは口頭ではなく、書面(メール等)で必ず残しましょう
工事中のトラブルは言った言わない、決めた決めていない、無料・有料、たくさん考えられます。

お互いのトラブルを避けるために、「全決め着工」そして、変更は文章で残す。
その変更は金額がいくらでもOKなのか?金額を見てから決めるのか?ここまで書いておくと尚良いでしょう。

工事期間中は出来るだけ現場へ足を運んでください
現場で作業している職人へ積極的に挨拶をしておけば、職人も人です。より気持ちのこもった作業をしてくれます。
また、今まで二次元でしか見れなかったものがしっかり見えるようになるので、より満足度の高い家になります。

 

-建物完成→登記-

建物が完成したら、登記をします。これによって公に誰の建物か?が守られます。
税金もこれを基に算出されます(家屋調査というものがあります)

 

-融資実行・引渡し・入居-

融資実行と引渡しは業者によっては前後することもあります。
引渡しが先で融資実行が後です(大体はこちらですかね)

引渡しを受けたらいよいよ入居です
TVやインターネットなど、ご自身で契約をしないといけないものは忘れないようにしてくださいね。

 

|注文住宅の購入にかかる諸費用

注文住宅に限らず、家を購入する場合全般に言える事ですが各種諸費用が発生します。

 

-諸費用の大まかな目安-

実際の諸経費は、建物の構造や規模、ローンの種類等により異なってきますが、
物件価格に対する諸経費の割合(建物の消費税除く)については、一般的に新築住宅購入…4~7%が目安と言われています。

一般的な新築住宅(税法上の軽減措置要件に該当するもの)の場合、 通常必要となる登記およびローン関係の諸経費の目安は、 購入価格(消費税除く)のおよそ4%です。

 

-注文住宅で必要な諸費用-

・印紙税
・登記費用
・住宅ローン借入費用(保証料や手数料 等)
・不動産取得税※
・固定資産税清算金※
・不動産仲介手数料※
・上水道分担金工事金※
・下水道分担金※

※不要な場合もあります

 

|注文住宅購入時の押さえるべきポイント

注文住宅の購入は押さえるべきポイントがいくつかありますので、特に大切なポイントをお伝えします。

-契約時-

いつ、いくら支払うのか?契約書には明示されます。
払い過ぎは無いか?支払う時期は適切か?しっかりチェックしましょう
金融機関ごとにローンの資金支払時期は変わってきます。
住宅ローンとタイミングは問題ないのか?
契約書に署名押印する前にお互い合意をしておきましょう

打合せ時に言った内容の図面や金額になっているのか?
契約書に示されているのが全てです。記載漏れがあれば必ず指摘してください。

 

-引渡し時-

引渡し前には必ず施主検査というものがあります。
キズや汚れなど見て分かるものはこのタイミングで言わないと後からでは直してもらえません。

 

-思い込みに注意-

初めて注文住宅を購入するあなたと生業にしている業者とでは、普通は〇〇だよね。
という常識がズレている可能性があるかも?と思った方が良いでしょう。
例えば、契約金額に当然含まれていると思っていたものが、オプション工事や別途工事などの追加費用となるケースもあります。
予算取り、という名目で取置いてある費用は特にドンブリ勘定である事が多いので気を付けましょう。
何故その金額なのか?一般的に多めなのか少な目なのか?
業者には様々なデータが残っているはずです。ケースバイケースで高め設定や安め設定にすることが想像できますので、
予算感は同じ感覚であったに越したことはありません。

 

|まとめ

注文住宅は数多くのプロセスがある事は想像されていたかと思いますが、実際ここまで読み進めていただいていかがだったでしょう?
一番大切なのは、お互いの信頼関係だと考えます。
あなたが信頼できると確信がもてる人はどんな人ですか?
ここが注文住宅で失敗しない人の別れ道ではないでしょうか?

あなたが好きなデザインで、性能で、適正予算内で注文住宅を買う相手を選ぶとき
信頼できる人、会社、ここをしっかり押さえておけば、思い描いた楽しい暮らしが待っているのではないでしょうか。

何度もこのコラムを読み返して注文住宅購入を成功させましょう。

Copyright©MIZUNO KOUMUTEN.